Compra de vivienda usada 4 – Preparación del contrato definitivo.

Una vez finalizados los tres pasos anteriores, y para que la compraventa de la vivienda sea definitiva, habrá que firmar el contrato de compraventa, siendo necesario acudir al notario para poder conseguir todos los efectos jurídicos.
¿Quién elige la notaría? En principio, se ponen de acuerdo las partes contratantes, si no, decidirá el comprador, que será quien habitualmente venga obligado a pagar este gasto.
El vendedor llevará a notaría la documentación pertinente relativa al inmueble para que puedan redactar el borrador. Estos documentos serán, por norma general, el título de propiedad, el certificado de la Comunidad de propietarios de estar al corriente del pago de las cuotas (si se trata de un piso o vivienda en régimen de propiedad horizontal) y el certificado de eficiencia energética; también es muy recomendable aportar la licencia de obra, la licencia de primera ocupación o título equivalente, si la edificación tiene cierta antigüedad.
Especial hincapié hay que hacer en caso de que se compre un inmueble en régimen de propiedad horizontal, es decir que forme parte de un edificio o de una urbanización que esté constituida en Comunidad de propietarios, y habrá que atender a los siguientes puntos:
1.- Existencia o no de deudas con la Comunidad de propietarios.
Es imprescindible que el vendedor solicite al administrador de su comunidad de propietarios un documento denominado “certificado de estar al corriente de pago” (por emitir este certificado es habitual que el administrador cobre unos honorarios). Si ese certificado indica que no existen deudas, la Comunidad de propietarios no podrá reclamar al nuevo propietario ninguna cuota atrasada.
Si no se solicita este certificado, y no se incluye en la escritura notarial, el comprador está asumiendo como suya la deuda existente con la Comunidad de propietarios, la acumulada ese año y los tres años anteriores, por obligación legal, y la Comunidad podrá reclamarle el pago.
2.- Existencia de acuerdos comunitarios estableciendo derramas extraordinarias.
A salvo pactos particulares, en principio quien debe asumir el pago de esas derramas será quien era propietario en el momento en que se adoptó el acuerdo, aunque los recibos o devengo de cuotas sean de fecha posterior. La Comunidad se lo reclamará a quien sea propietario en el momento en que se genere el recibo, las reclamaciones del comprador en todo caso se tendrán que dirigir a quien le vendió si pretende que asuma el pago, la Comunidad se queda al margen de esta relación.
Se podrá solicitar también un certificado que se manifieste sobre estos extremos.
3.- Solicitud de información y certificados a la Comunidad de propietarios.
Cualquier información o documentos que sea necesario solicitar a la Comunidad, habrá de hacerlo el vendedor, que es el propietario actual, puesto que no podrá facilitarse estos datos a nadie ajeno a la Comunidad de propietarios, que es la consideración que tiene el comprador en tanto no firme la escritura notarial de compraventa.
También se facilitarán a notaría todos los datos de identificación y domicilio de todas las personas que firmarán el documento, indicando incluso la profesión actual de cada uno de ellos, para que el notario pueda cumplir sus obligaciones de comprobación y evitar operaciones de blanqueo de capitales.
Si el inmueble está hipotecado, el vendedor contactará con la oficina bancaria donde contrató el préstamo hipotecario para informarles y que, inmediatamente antes de la firma de la compraventa, se firme la escritura de cancelación del préstamo hipotecario, para entregar el inmueble libre de esta carga, si ese fue uno de los pactos acordados.
En la notaría pondrán a disposición de las partes un borrador del documento que va a firmarse, al menos tres días antes de la fecha fijada, para que puedan examinarlo y hacer las correcciones o aclaraciones necesarias.
Es evidente que si no se ha solicitado asesoramiento antes de este paso, ésta es la última oportunidad para evitar un posible “desastre”, consulta con tu abogado.