El contrato de alquiler para uso de vivienda habitual está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, título II, cuyo contenido ha ido variando en el transcurso de los años, aunque a cada arrendamiento se continúa aplicando, a grandes rasgos, la normativa que estaba vigente en el momento de firma del contrato.
Así, tenemos “tramos normativos” en cuanto a los rasgos esenciales de la relación contractual de arrendamiento divididos en las siguientes fechas:
- Contratos anteriores al 24/12/1964.
- Contratos entre el 24/12/1964 y 09/05/1985
- Contratos entre el 09/05/1985 y 01/01/1995
- Contratos entre 01/01/1995 y 04/06/2013
- Contratos entre el 04/06/2013 y 18/12/2018, y a partir de 23/01/2019
- Contratos entre el 18/12/2018 y 22/01/2019
- Contratos entre el 23/01/2019 y 06/03/2019
Sin entrar en profundidad en cada una de las diferentes normativas, pasaré a explicar los principales derechos y obligaciones que surgen de los contratos firmados a partir del 01/01/1995, a los que se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Aunque las partes contratantes, arrendador e inquilino, pueden pactar las condiciones que mejor se ajusten a su situación, las condiciones del contrato de alquiler que resulten más perjudiciales para el arrendatario que las establecidas legal y específicamente para su protección, se consideran nulas y, por tanto, no se pueden aplicar.
1.- Duración mínima del contrato.
El contrato de alquiler de vivienda puede celebrarse por el tiempo que las partes decidan, pero el arrendatario tendrá derecho a extender ese plazo, aún en contra de la voluntad del arrendador, si éste no necesita la vivienda para su uso personal.
- Contratos anteriores a 04/06/2013: prórroga hasta cubrir los 5 años; si finalizado este plazo continúa el arrendamiento, las renovaciones serán anuales.
- Contratos desde 04/06/2013 hasta 06/03/2019, excluyendo el período siguiente: prórroga hasta cubrir los 3 años; si finalizado este plazo continúa el arrendamiento, las renovaciones serán anuales.
- Contratos entre 18/12/2018 y 23/01/2019, y desde 06/03/2019 en adelante: renovación anual hasta cubrir los 5 años, o hasta los 7 años si el arrendador es una persona jurídica; si finalizado este plazo continúa el arrendamiento, se renueva anualmente hasta 3 años más.
Por voluntad del inquilino, el contrato puede extinguirse antes del plazo pactado, aunque debe cumplir un tiempo mínimo y, si se ha acordado en el contrato, habrá de pagar una indemnización al arrendador por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que falte por cumplir (o 2,5 días de renta por cada mes que reste por cumplir, en períodos inferiores al año):
- Contratos anteriores a 04/06/2013: plazo mínimo de 5 años si la duración pactada en el contrato fuese por más tiempo.
- Contratos desde 04/06/2013 en adelante: plazo mínimo de 6 meses.
2.- Fianza.
La fianza es la cuantía que se entrega al inicio del contrato como garantía para cubrir los daños o incumplimientos del arrendatario al finalizar el alquiler, que no sean estos incumplimientos el impago de la renta. Esta cuantía habrá de ser depositada en el Instituto Galego de Vivenda e Solo por el arrendador en el plazo máximo de un mes desde la firma del contrato; el incumplimiento de esta obligación puede conllevar una multa de 300,00 € a 3.000,00 €.
Esta cantidad será igual a una mensualidad de renta. Las partes podrán acordar otras garantías adicionales (más mensualidades de renta, aval bancario, avales personales, etc.).
- Contratos entre 18/12/2018 y 23/01/2019, y del 06/03/2019 en adelante: el valor máximo de esa garantía adicional no podrá ser superior a 2 mensualidades de renta.
3.- Obligaciones del arrendador.
- Poner a disposición del arrendatario la vivienda. Además de la firma del contrato, es necesaria la entrega de las llaves para entender cumplido este requisito.
- Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda, para mantenerla en las condiciones de habitabilidad necesarias para servir a este uso. No estará obligado a ejecutar estas obras si el deterioro ha sido causado por el arrendatario, o si es tan grave que provoca la destrucción de la vivienda, motivo por el que se extingue el contrato de alquiler.
4.- Obligaciones del arrendatario.
- Pagar la renta pactada, en el lugar, forma y plazos acordados en el contrato. Sólo se actualizará si consta así en el contrato, y nunca por encima del IPC.
- También es su obligación el pago de otros gastos asumidos en el contrato, los que se pueden individualizar para la vivienda (electricidad, agua, gas), y los de sostenimiento del inmueble (gastos de la comunidad de propietarios), cargas, impuestos, etc. Deben estar especificados en el contrato.
- Usar la vivienda de forma adecuada a su naturaleza, y realizar las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la misma. Las demás obras sólo podrán realizarse si hay consentimiento previo y por escrito del arrendado
El incumplimiento de las obligaciones pactadas, tanto por parte del arrendador como por el inquilino, provocará la extinción del contrato o la reclamación judicial de su cumplimiento.
5.- Subrogación en el contrato de arrendamiento.
En caso de que el titular del contrato de arrendamiento deje de disfrutar de la vivienda arrendada (fallecimiento, divorcio), las personas que convivían con él pueden mantenerse en dicho contrato y pasar a ser titulares del mismo, en determinadas condiciones, y con obligación de notificar esta modificación al arrendador.
El arrendatario puede renunciar expresamente a este derecho en el contrato, pero dicha renuncia no tendrá efectos si quien tendría derecho a subrogarse en el contrato es una persona especialmente vulnerable y afecte a menores de edad, mayores de 65 años o con discapacidad.
No es obligatoria la forma escrita para el contrato de alquiler, es decir, también es posible su existencia por acuerdo verbal entre arrendador y arrendatario, pero cualquiera de ellos puede exigir al otro la redacción del correspondiente documento. Aunque no sea obligatorio, es absolutamente recomendable la redacción por escrito del contrato de alquiler, con el fin de fijar los acuerdos y evitar complicaciones a la hora de tener que probar las obligaciones asumidas por cada parte, y si ese contrato es redactado con el asesoramiento de un abogado, evitaremos problemas futuros, tanto en su cumplimiento voluntario como en la reclamación judicial que pudiese ser necesaria para la defensa de los derechos de cada parte.
En mi colaboración semanal en A Revista, Televisión de Galicia, del 28 de enero de 2019, tratamos este asunto.