Documento privado de compra y primer pago
¿Qué es? Es un documento que firman vendedor y comprador cuando han llegado a un acuerdo pero no es posible firmar la escritura notarial de compraventa porque están pendientes de resolverse problemas de documentación o mientras se solicita y tramita el préstamo hipotecario, por ejemplo. En este documento privado se acuerdan las condiciones básicas de la futura compraventa, se identifica el inmueble, precio, plazos de pago, obligaciones y compromisos de ambas partes, etc. Este documento puede recibir diferentes nombres: precontrato de compra, compromiso de compraventa, contrato de arras, contrato de señal… Hay ligeras diferencias jurídicas entre ellos, aunque lo habitual es que se el nombre utilizado lo sea un poco «al tuntun».
Lo fundamental es que en este documento se está poniendo la base de la futura compra, por lo que cuanto más completo y detallado sea mejor. También hay que tener en cuenta que las cláusulas que se acepten y firmen en este momento vinculan plenamente a los firmantes, por lo que es importante asegurarse de que firman las personas adecuadas:
1.- En caso de que la agencia inmobiliaria actúe en nombre del vendedor, es fundamental tener una copia del documento que justifique la autorización para firmar en nombre de esa persona.
2.- En caso de que los contratantes, es decir, tanto los vendedores como los compradores, sean varias personas, aún casadas, habrán de firmar todas ellas, o acreditar, mediante copia que acompañe al documento, el poder o autorización según la cual pueden firmar en nombre de otra persona.
Una de las cláusulas importantes de este documento es la de penalización, también llamada «arras» o «arras penitenciales», que se aplicará en caso de que alguna de las partes finalmente no firme el contrato definitivo; la consecuencia del incumplimiento supone la pérdida del dinero entregado por el comprador, o la devolución por el vendedor del doble de la cantidad recibida. Debido a esta consecuencia económica, es imprescindible estar seguro de poder finalizar la operación.
En el momento de la firma de este documento suele hacerse entrega de una cantidad de dinero, cuyo importe varía dependiendo del acuerdo de las partes y del precio final de la compraventa; este importe entregado funcionará como garantía de cumplimiento para las partes y será objeto de la cláusula de penalización antes mencionada, así como descontada del precio que finalmente se pague en el acto de firma de la escritura notarial.
Es importante que los pagos que se hagan a empresas o profesionales, si superan los 2.500,00 € siempre se hagan a través de cuenta bancaria.
En este primer documento se hará constar la cantidad que se entrega; en las entregas de dinero que puedan hacerse con posterioridad, de acuerdo al plan de pagos acordado, siempre constarán en un documento escrito, identificando al pagador y a quien lo recibe, que además deberá firmarlo, e incluirá fecha, lugar y concepto de dicho pago.
Si la agencia inmobiliaria es quien recibe el dinero, habrá de facilitar una copia del documento en el que el vendedor le autoriza a recibir las cantidades en su nombre.
En este momento la recomendación de asesorarse antes de firmar es primordial, para conocer en su totalidad las obligaciones que se asumen y los derechos a los que se pueda estar renunciando, y es que al inicio de la negociación las partes suelen entenderse perfectamente, pudiendo deteriorarse ese entendimiento cuando empiezan a surgir dificultades para cerrar el negocio.
