Después de muchas idas y venidas de Juzgados, Audiencias Provinciales y Tribunal Supremo, iniciándose en forma de avalancha en diciembre de 2015, finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha venido a determinar la gran duda pendiente de resolver respecto a la reclamación de restitución de los gastos hipotecarios pagados por los consumidores contra las entidades financieras.
La hipoteca es una garantía que ofrece quien recibe el préstamo a quien le da el préstamo en forma de derecho preferente sobre un bien inmueble en caso de que el préstamo no se devuelva.
El consumidor, quien recibe el préstamo, se beneficia del dinero que el banco le entrega para, en la mayor parte de las ocasiones, poder comprar el propio bien inmueble que servirá de garantía (habitualmente la propia vivienda).
El banco, quien entrega el dinero en préstamo, se beneficia de la rentabilidad que obtiene de ese préstamo, principalmente el pago de intereses, pero también la contratación de productos que vinculan al consumidor con la entidad, y además cuenta con una garantía especial, que es el derecho preferente de cobro sobre un determinado inmueble.
En muchas ocasiones compraventa y préstamo hipotecario se otorgan el mismo día, en la misma notaría, firmando primero la escritura de compra y después la de hipoteca, pero esta circunstancia no debe confundirnos, pues se han realizado dos negocios jurídicos diferentes, con gastos diferentes, siendo los gastos objeto de la presente exposición sólo aquellos vinculados al préstamo hipotecario.
Los gastos hipotecarios serán los que se podrán reclamar a la entidad bancaria en virtud de la aplicación de la normativa de protección de los consumidores, que considera nula la condición contractual que una parte (en este caso el banco) impone al consumidor abusando de su posición de superioridad, tanto a nivel de conocimiento profesional de las obligaciones y derechos que derivan de la operación, como a nivel negociador, imponiendo sus condiciones al consumidor que “necesita” contratar.
Respecto a la reclamación de nulidad de la condición contractual estuvo claro, casi desde el principio de la controversia, que no había plazo para realizarla, que se podía presentar en cualquier momento, no “prescribía” el derecho del consumidor a solicitar la nulidad.
Respecto a la reclamación de recuperación de los gastos que el consumidor pagó aplicando la cláusula nula ya había diferentes interpretaciones judiciales, desde la que considera que tampoco tenía plazo, igual que la de nulidad, hasta la que consideraba que se tenían cinco años de plazo para reclamar contando desde la fecha en que se realizó el pago, por lo que muchos consumidores se quedaban fuera, todos aquellos cuya hipoteca fuese anterior a 2010, teniendo en consideración que la noticia sobre la posibilidad de esta reclamación se extendió en diciembre de 2015.
La resolución de 25/04/2024 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea determina que efectivamente existe un plazo de cinco años para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios, y determina también que comienzan a contar desde la declaración de nulidad de la cláusula por parte de un juez en el caso concreto de ese consumidor.
Gastos hipotecarios que pueden ser reclamados:
- Gastos de tasación
- Gastos de notaría
- Gastos de inscripción en el registro de la propiedad
- Gastos de la gestoría que tramitó la escritura de hipoteca
Es imprescindible para la viabilidad de la reclamación aportar copia del contrato de hipoteca, que contiene la cláusula cuya nulidad habrá de declarar el juez, así como las facturas a nombre del consumidor que justifiquen que efectivamente se hizo cargo del pago de unos gastos que correspondían al banco.
Importante además reclamar los intereses que desde el momento de pago se han ido generando por esas cantidades que el consumidor adelantó para el banco, que, en muchas ocasiones, incluso pueden superar en importe al de los gastos que se reclaman.
En todo caso, antes de iniciar la reclamación judicial, habrá que presentar reclamación ante la entidad bancaria, al servicio de atención al cliente, por si fuese posible una solución extrajudicial que será mucho más rápida que “la otra”.
Para refrescar qué pasó cuando se compró la vivienda
